Ablauf Hauskauf einfach erklärt
01.02.2017

Ablauf Hauskauf

So funktioniert der Ablauf beim Hauskauf

Der Hauskauf bei Monopoly ist einfach: Alle Straßen einer Farbe zusammensammeln, der Bank das Geld geben, ein Häuschen aus dem Kasten nehmen, aufstellen – fertig. Im echten Leben ist der Erwerb einer Immobilie ein wenig komplizierter. Aber eines haben der Hauskauf bei Monopoly und der reale Immobilienkauf gemeinsam: Beide sind formalisierte Vorgänge. Es gibt Mitspieler, ohne die Sie das “Spiel Immobilienkauf” nicht spielen können. Es gilt, Aufgaben in vorgegebener Reihenfolge zu erledigen. Und auch das Ziel des “Spiels” ist klar: Der Schlüssel zu Ihrem Eigenheim. 

Ziel des Spieles

Ziel des Spiels ist es, zum Eigenheimbesitzer zu werden. Der Spieler durchläuft über neun Runden mehrere Spielphasen, in denen er sich vom Interessenten über den Käufer hin zum Eigenheimbesitzer entwickelt. Der Immobilienkauf ist mit der Übergabe des Schlüssels und dem Einzug des Käufers in seine eigene Wohnung oder sein eigenes Haus abgeschlossen.

Spielmaterial

Zum Spiel gehören:

  • Eine Immobilie
  • Ein Verkäufer
  • Je nach Spielverlauf ein Makler
  • Ein Gutachter
  • Je nach Spielverlauf eine Bank
  • Ein Notar
  • Ein Kaufvertrag
  • Ein Grundbuch

Spielvorbereitung

Bevor Sie mit dem Immobilienkauf beginnen, sollten Sie sich Klarheit über Ihre finanziellen Verhältnisse schaffen. Im Idealfall haben Sie bereits einiges an Eigenkapital erspart, zum Beispiel über einen Bausparvertrag.

Runde 1: Die passende Immobilie finden
Alle Spieler starten als Kaufinteressenten. Am Anfang des Spielverlaufs steht die Suche nach der passenden Immobilie. Hier kann der Spieler entweder auf eigene Faust loslegen oder auf die Hilfe eines Maklers zurückgreifen. Der Spieler sollte dabei bedenken, dass sich die Gesamtkosten für den Immobilienkauf durch die Maklercourtage um drei bis sechs Prozent erhöhen. Es empfiehlt sich, das Objekt der Wahl mehrfach zu begehen und einen Gutachter zu beauftragen, den Wert und eventuelle Mängel der Immobilie festzustellen.

Runde 2: Einblick ins Grundbuch
Runde 2 führt den Spieler zum Amtsgericht des Bezirks, in dem die ausgewählte Immobilie liegt. Der Blick ins Grundbuch informiert ihn über mögliche Hypotheken, Wegerechte, Erbbaurechte, Baulasten oder andere Verpflichtungen gegenüber Dritten. Hier kann der Spieler auch nachschauen, ob ein anderer Käufer schneller als er war und bereits eine Auflassungsvormerkung (siehe Runde 7) vorliegt.

Runde 3: Käufer und Verkäufer einigen sich
Hat der Spieler die passende Immobilie für sich gefunden und alle Unklarheiten beseitigt, handelt er mit dem Verkäufer den Kaufpreis aus.

Runde 4: Die Finanzierung
Gehört ein Spieler zu den wenigen Interessenten, die den vollen Kaufpreis und alle Kaufnebenkosten aus ihrem Ersparten bestreiten können, setzt er in dieser Runde aus und erlangt sofort den Käufer-Status. Alle anderen Spieler starten Runde 4 mit einem Banktermin, um die Finanzierung des Hauses oder der Eigentumswohnung zu sichern. Gemeinsam mit dem Bankberater entwickelt der Spieler ein Finanzierungskonzept, bei dem viele Komponenten wie sein Einkommen, Sicherheiten, Höhe des Kredites, Laufzeit, Zinsen und die Zinsbindung berücksichtigt werden. Achtung, nur wer Runde 4 mit einer Finanzierungszusage abschließt, rückt zu Runde 5 vor und erhält den Käufer-Status!

Runde 5: Der Kaufvertrag
Ab Runde 5 kommt der Notar ins Spiel. Um den Hauskauf perfekt zu machen, vereinbaren Käufer und Verkäufer einen Notartermin. Auch wenn meistens der Käufer die Notarkosten zu tragen hat, fungiert der Notar als neutrale Instanz. Nach einem Vorgespräch formuliert er den Kaufvertrag. Rechtzeitig vor der Vertragsunterzeichnung muss er ihn beiden Seiten zukommen lassen. Der Spieler sollte das Dokument auf Herz und Nieren prüfen, bevor es zur Unterzeichnung kommt.

Runde 6: Die Beurkundung des Kaufvertrags
Zum Abschluss des Kaufvertrags treffen sich Käufer und Verkäufer abermals beim Notar. Bevor der Vertrag unterzeichnet und vom Notar mit einem Siegel beurkundet wird, können Käufer und Verkäufer alle offenen Fragen klären. Übrigens: Auch außerhalb der Notartermine ist der Notar Ansprechpartner für alle rechtlichen Fragen rund um den Hauskauf. Diese Beratung ist in den Notarkosten von ungefähr 2 Prozent des Kaufpreises enthalten. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags verpflichtet sich der Spieler, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer, der nach wie vor Eigentümer ist, zur Übergabe der Immobilie.

Runde 7: Die Auflassungsvormerkung
In Runde 7 kann sich der Spieler zurücklehnen, denn nun ist es die Aufgabe des Notars die sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch der Immobilie eintragen zu lassen. Die Auflassungsvormerkung kündigt den Eigentümerwechsel vom Verkäufer zum Käufer an und sichert den Käufer rechtlich ab.

Runde 8: Die Kaufpreiszahlung
In Runde 8 fließt das Geld: Der Spieler erhält per Fälligkeitsmitteilung vom Notar die Aufforderung, dass der Kaufpreis und meistens auch die Notarkosten fällig sind. Finanziert der Spieler seine Immobilie, so beantragt er nun bei seiner Bank die Auszahlung des Darlehens. Hierfür lässt der Notar die Bank als Gläubiger in das Grundbuch der Immobilie eintragen. Ob eine Direktzahlung vom Käufer an den Verkäufer oder eine Zahlung über ein Mittelskonto beim Notar, das sogenannte Notaranderkonto, vereinbart wird, hängt vom Einzelfall ab. Auch die Maklergebühren werden in Runde 8 fällig.

Runde 9: Das Grundbuch wird umgeschrieben
Nachdem der Spieler die Kaufsumme überwiesen und die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt entrichtet hat, veranlasst der Notar die Umschreibung des Grundbuchs auf den Käufer und leitet die Kaufsumme an den Verkäufer weiter, sofern die Zahlung über ein Anderkonto erfolgte.

Ende des Spiels

Herzlichen Glückwunsch! Durch die Änderung des Grundbucheintrags ist der Spieler zum Immobilienbesitzer geworden. Mit der Schlüsselübergabe und dem Einzug ins neue Zuhause hat er den Immobilienkauf erfolgreich abgeschlossen.

Eine Zusammenfassung der “Spielregeln” gibt Ihnen noch einmal unser Kollege Fabian Hauschild per Video:

  1. Axel
    23. Februar 2017, 14:37

    Sehr interessanter Artikel

  2. Sarah Nitschke
    30. Mai 2016, 17:24

    Lieber Lutze, vielen Dank für Ihren Kommentar! Die Unterscheidung zwischen dem wirtschaftlichen Übergang des Besitzes, der oft mit der Kaufpreiszahlung erfolgt und im Kaufvertrag ausgehandelt wird und dem „offizielen“ Besitzwechsel mit dem Eintrag ins Grundbuch, war uns für einen Artikel dieser Art zu detailliert. Gerne haben wir aber den Hinweis zur Grunderwerbsteuer ergänzt. Mehr zum Thema „Immobilienkauf kalkulieren“ finden Sie auch hier https://blog.hypovereinsbank.de/immobilienkauf/ Herzliche Grüße, Sarah Nitschke

  3. Lutze
    12. Mai 2016, 15:55

    Mit dem Tag der Kaufpreiszahlung gehen die Besitzverhältnisse oftmals schon an den Käufer über. Zumindest inoffiziell.
    Die Grunderwerbssteuer wurde vergessen. Eine oft beträchtliche Summe.

  4. 17. Oktober 2014, 9:48

    Bin schon seit monaten auf der Suche nach einem Haus. Habe mir das alles einfacher vorgestellt. Vielen Dank für eure Infos.
    Für alle, die ebenfalls auf der Suche sind, Interessantes habe ich auch hier gefunden http://www.haus-und-haus.de

    Schöne Grüße
    Eva

  5. Sarah Nitschke
    16. Juli 2014, 9:11

    Vielen Dank für Ihren netten Kommentar! Wir freuen uns, wenn wir Ihnen weiterhelfen können. Herzliche Grüße, Sarah Nitschke

  6. 15. Juli 2014, 10:09

    Vielen Dank für diesen tollen Leitfaden – sehr hilfreich & informativ! Viele Grüße!

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