11.03.2016
Tipp

Baufinanzierung Selbstständige

Selbstständige: Mit Plan zur Baufinanzierung

Selbstständige hätten es bei einer Baufinanzierung besonders schwer: Ohne Festanstellung sei das Ausfallrisiko zu hoch, so die landläufige Meinung – die HVB-Experte Sven Stipkovic nicht teilen kann: „Bei der HypoVereinsbank steht ganz klar die ganzheitliche Kundenbetreuung im Fokus.“

Sven Stipkovic ist bei der HypoVereinsbank Niederlassungsleiter der Unternehmerbank Hamburg, er bestätigt: „Den Großteil unserer Unternehmenskunden begleiten wir erfolgreich sowohl in gewerblichen Finanzierungsthemen als auch bei der privaten Immobilienfinanzierung.“ Stipkovic sieht die Herausforderung denn auch weniger im tatsächlichen Ausfallrisiko, sondern im Aufwand: „Es ist nun einmal einfacher, einen Gehaltszettel zu lesen als eine Bilanz.“

Die Vorbereitung entscheidet!

Doch welche Punkte sind für Unternehmerkunden entscheidend, um eine private Immobilienfinanzierung darstellen zu können? „Je geplanter die Vorbereitung, desto besser“, weiß der HVB-Mann aus Erfahrung. „Das A und O ist ein ehrlicher Austausch zwischen dem Kunden und seinem Institut und zwar von der Einreichung aussagekräftiger Bonitätsunterlagen bis zur gemeinsamen Erarbeitung eines optimalen und individuell auf die Kundensituation zugeschnittenen Finanzierungskonzeptes.“

Die HypoVereinsbank gehört zu den wenigen Instituten, die schon immer auch Kredite an Freiberufler und Selbstständige herausgegeben hat. Damit dies möglich ist, darauf weist Sven Stipkovic hin, „sind sowohl ein wesentlich höherer zeitlicher Aufwand als auch mehr Wissen notwendig.“

Sechs Fragen, deren Antworten Sie kennen sollten!

Ein zentraler Punkt für jeden Selbstständigen – unabhängig von einer Neukreditanfrage – ist die ordentliche Vorbereitung des Kreditgesprächs und damit einhergehend die Erstellung einer fundierten mittel- bis langfristigen Finanz- und Liquiditätsplanung. Diese schaffe Transparenz und gestaltet den Kreditprüfungsprozess effizienter, so Fachmann Stipkovic und ergänzt: „Für die eigentliche Immobilienfinanzierung sollte sich der Kunde bereits im Voraus umfassende Gedanken zu seinen Finanzierungswünschen und –vorstellungen und dessen Realisierung machen.“ Der 37-Jährige empfiehlt Selbstständigen deshalb, sich im Vorfeld folgende sechs Fragen zu beantworten:

Erstens: Wie passt der Immobilienkauf in meine individuelle Zukunftsplanung?
Zweitens: Wie hoch sind Kaufpreis, bzw. die Bau- und Nebenkosten, sowie Aufwendungen für Modernisierungen?
Drittens: Was kann ich an Eigenmitteln einbringen?
Viertens: Ist es sinnvoll, das Darlehen alleine oder gemeinschaftlich aufzunehmen?
Fünftens: Wie lange möchte ich finanzieren und welche monatliche Belastung kann ich tragen?
Sechstens: Muss ich in absehbarer Zeit mit Ereignissen rechnen, die Einfluss auf meine monatliche Belastung haben (z.B. Rente, Arbeitslosigkeit, Scheidung)?

Zur Person

Sven Stipkovic ist seit dem Jahr 2000 bei der HypoVereinsbank. Nach verschiedenen Stationen in der Firmenkundenbetreuung , unter anderdem als Vertriebsleiter Firmenkunden für den Bereich Heilberufe & Insolvenzverwalter Nord/West, verantwortet der 37-Jährige seit dem Jahr 2013 als Niederlassungsleiter die Unternehmerbank der HVB in Hamburg.

Notwendige Nachweise

Generell ist es für Kunden von Vorteil, wenn sie im Erstgespräch ihre Bilanzen beziehungsweise Einnahmen-Überschuss-Rechnungen, Steuererklärungen und -bescheide sowie das Verkaufsexposé vorlegen können. „Grundsätzlich können die Unterlagen in zwei Kategorien unterteilt werden“, sagt Sven Stipcovic. „Das sind zum einen die Objektunterlagen, also sämtliche Dokumente vom Kaufvertragsentwurf bis zur Baubeschreibung.“ Zum anderen sind die Bonitätsunterlagen entscheidend. „Dazu zählen die Selbstauskunft sowie Nachweise zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen – sprich alles vom Jahresabschluss bis hin zum Sparauszug.“

Zusammengefasst: Diese Unterlagen sind wichtig!

Selbstständige und Freiberufler reichen eine Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung (letzte drei Geschäftsjahre) und Einkommenssteuernachweise bzw. eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) ein.

Vorhandenes Eigenkapital sollte beispielsweise aus Kontoauszügen, Sparbüchern oder Depotauszügen ablesbar sein.

Falls es weitere Einnahmen gibt, zum Beispiel aus einer vermieteten Wohnung, oder Zahlungsverpflichtungen wie etwa Unterhaltszahlungen oder Kreditverpflichtungen, müssen diese ebenfalls nachgewiesen werden.

Sofern weitere Geldgeber beteiligt sind, sollten deren Finanzierungszusagen vorliegen, also beispielsweise Kreditzusagen anderer Banken. Gibt es eine Beteiligung privater Geldgeber, zum Beispiel über eine Schenkung, sollte diese durch eine Schenkungsbestätigung und den Kontoauszug belegt werden.

In der Regel sind Grundbuchauszug, Lageplan und Grundriss, Wohnflächenberechnung und Fotos vorzulegen. Bei Neubauten zudem die Baubeschreibung sowie die Baukostenberechnung. Bei Eigentumswohnungen gehört die Teilungserklärung in die Unterlagen, bei Wohnungen oder Häusern mit Erbbaurecht der entsprechende Vertrag.

Für jeden Kunden die passende Lösung

Für eine fundierte Kreditprüfung werden in der Regel die Abschlüsse der vergangenen drei Jahre sowie aktuelle Zwischenzahlen benötigt. Und was, wenn die Selbstständigkeit unter der geforderten Mindestlaufzeit von drei Jahren liegt? Hier kann Sven Stipkovic beruhigen: „Die HypoVereinsbank zeichnet die individuelle Kreditberatung und -prüfung aus und das Bemühen, für jeden Kunden eine passende Lösung zu finden.“ Will heißen, in einem derartigen Fall werde einzelfallbezogen und je nach Finanzierungs- und Besicherungssituation auf Basis von Planzahlen entschieden, sagt Stipkovic. „So könnte beispielsweise in Betracht gezogen werden, einen Mitschuldner in die Finanzierung aufzunehmen.“ Außerdem werde berücksichtigt, ob es sich um eine tatsächliche Neugründung handelt oder um die Übernahme eines bestehenden Unternehmens, das möglicherweise schon länger als drei Jahre existiert.

Was ist bei Krankheit und Einkommensausfällen?

„Unser Ziel ist es, ein strategisch langfristiger Partner unseres Kunden zu sein“ ergänzt HVB-Experte Stipkovic, „da gehört es auch dazu, über mögliche Einkommensausfälle durch Krankheit oder konjunkturelle Änderungen zu sprechen und gegebenenfalls zu einer Einkommensabsicherung zu raten.“ Das schaffe nicht nur im privaten Umfeld des Kunden Sicherheit, sondern auch auf Seiten der Bank.

Sven Stipkovic weiß: Damit Kreditgeber und Kreditnehmer zusammenkommen, müssen die Kunden einen hohen Aufwand betreiben. Doch damit könnten sie den Vorgang positiv beeinflussen: „Je mehr Unterlagen beim ersten Termin mitgebracht werden und je besser diese aufbereitet sind, desto schneller läuft der Prozess.“

Vorbereitung, die sich auszahlt

Wieviel Zeit zwischen Übergabe der erforderlichen Unterlagen und der Abrufbarkeit des Kredits vergeht, hänge vom Einzelfall ab. „Nach vollständigem Unterlagenerhalt werden die Bonitätsprüfung und Objekteinwertung parallel angestoßen“, sagt Sven Stipkovic. „Im Idealfall steht der Kredit innerhalb kürzester Zeit zur Verfügung.“

Lassen Sie sich von einem der Top-Immobilienfinanzierer beraten!

Die Zeitschrift Finanztest der Stiftung Warentest hat in ihrer Ausgabe 3/2016 die Konditionen für Immobilienfinanzierungen von 100 Banken, Versicherern, Vermittlern und Bausparkassen verglichen. Die HypoVereinsbank bietet als überregionaler Anbieter mit Filialnetz mit die attraktivsten Konditionen für Immobilienfinanzierungen. Die HVB punktet auch damit, dass sie nicht nur die eigene Immobilienfinanzierung anbietet, sondern auch Darlehen anderer Banken vermittelt.

Den ausführlichen Test finden Sie auf den Seiten der Stiftung Warentest.

  1. Lisa Severin
    3. August 2017, 17:12

    Lieber Herr Bossdorf,
    es tut uns sehr leid, dass Sie diese negative Erfahrung machen musste – dies entspricht nicht unseren Vorgehensweisen und unseren Standards in der Kundenberatung. Damit wir dem nachgehen können, schicken Sie uns doch gern eine genauere Schilderung an socialmediasupport@unicredit.de, damit wir dem nachgehen können.
    Viele Grüße,
    Lisa Severin

  2. Bossdorf
    1. August 2017, 14:06

    Leider ist diese Aussage völlig falsch! Ich hatte mich bezüglich einer Hypothek bei Ihnen freundlich erkundigt. Bevor überhaupt die Höhe des Darlehens oder das vorhandene Eigenkapital genannt wurde, erklärte Ihre Mitarbeiterin, dass die Hypovereinsbank prinzipiell keine Hypotheken an selbständige vermittelt. Bei Rückfrage hierzu wurde gesagt dass Sie nicht die Richtlinien Ihrer Bank Kunden gegenüber besprechen muss und das Gespräch hiermit beendet sein. Ein zweiter Anruf endet freundlicher, zumindest mit dem Hinweis dass es nur ginge wenn mindesten 50% des Haushaltseinkommen aus einer nicht selbständigen Tätigkeit herkommen. Vom Prinzip her aber keine Chance für selbständige, egal nach Vermögen. Eine solche Kundenberatung ist mir noch nie untergekommen! Dann heißt es wohl zurück zur Commerzbank oder Deutschen Bank.

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