Innovation Districts
22.06.2015

Gewerbeimmobilien

Innovation Districts: In New-Tech Areas investieren

Amerika ist ein riesiger und aufstrebender Markt – auch in Bezug auf Gewerbeimmobilien. Das gilt besonders für innovative Ballungszentren, allen voran das Silicon Valley. Denn dort, wo weltbekannte Konzerne wie Google, Facebook oder Apple ein rasantes Jobwachstum vorantreiben, sind Büroflächen knapp, die Mieten hoch. Mit einem Gewerbeimmobilien-Investment können Anleger dort von der Wirtschaftsdynamik profitieren.

Der US-Immobilienmarkt hat eine bewegte Vergangenheit hinter sich: 2008 war der amerikanische Wohnungsmarkt Ausgangspunkt der schwersten Finanzkrise der Nachkriegszeit. In den vergangenen fünf Jahren hat sich der US-Immobilienmarkt jedoch spürbar erholt (Quelle: Wealth Management Capital Holding GmbH). Heute ist er unter die Top-Adressen der Welt zurückgekehrt. Ein stetiges Bevölkerungswachstum und eine Konjunktur, die zunehmend an Fahrt gewinnt, sorgen wieder für erfreuliche Aussichten bei US-Immobilien, besonders auch im gewerblichen Bereich. Angetrieben durch eine dynamische Wirtschaft, verzeichnen vor allem Innovationszentren wie das Silicon Valley seit einigen Jahren eine stark steigende Nachfrage nach Büroflächen. Denn: Als Immobilienstandort sind die sogenannten Innovation Districts besonders für schnell wachsende Start-ups und aufstrebende IT-Firmen attraktiv. Global Player der New-Tech Szene sorgen außerdem für ein lokales Phänomen, das sogenannte Landbanking. Dabei kaufen Unternehmen im Vorgriff auf erwartetes Wachstum Immobilien auf Vorrat an. Das sorgt so für hohe Preise bei knappem Gut.

USA im Aufwind: Die Zeichen stehen auf Wachstum

Bevölkerungszuwachs, eine florierende Wirtschaft und steigende Beschäftigungszahlen: Das Jahr 2014 endete mit vielen guten Nachrichten und optimistischen Daten sowohl für die Gesamtwirtschaft als auch für den Immobilienmarkt der USA. Daraus ergeben sich interessante Investitionsmöglichkeiten, auch für deutsche Anleger. Denn: Das zuvor beschriebene Wirtschaftswachstum mit vielen neu geschaffenen Stellen führt in den USA insbesondere zu einem steigenden Bedarf an Büroimmobilien. Das Bedarfswachstum wiederum führt zu sinkenden Leerstandsquoten, einer steigenden Flächenabsorption und einem Anstieg der durchschnittlichen Büromieten. „Gemessen an der Größe und dem Marktpotenzial kann eine unternehmerische Beteiligung an US-Gewerbeimmobilien ein interessanter Baustein für die individuelle Vermögensanlage sein“, betont Gabriele Volz, Geschäftsführerin der WealthCap Kapitalanlagegesellschaft in München. „Denn: Derzeit deuten alle Indikatoren darauf hin, dass sich der Aufwärtstrend in den USA fortsetzen wird.“ Die Konjunktur hat sich nach den negativen Entwicklungen der Jahre 2007/2008 stabilisiert und an Dynamik gewonnen. Für dieses Jahr liegt die Wachstumsprognose des Internationalen Währungsfonds (IWF) bei 3,6 Prozent, für 2016 bei 3,3 Prozent. Zum Vergleich: Die diesjährige IWF-Prognose für den Euroraum liegt bei gerade einmal 1,2 Prozent, für 2016 bei 1,4 Prozent.

Innovation Districts: Überdurchschnittlicher Zuzug erhöht Immobiliennachfrage

„Der Aufwärtstrend wirkt sich nach und nach auch auf den Immobilienmarkt aus und die Nachfrage, insbesondere nach Gewerbeimmobilien steigt“, gibt Paul Chapman, Senior Managing Director CBRE Global Investors und Partner von WealthCap, eine Einschätzung aus der Praxis. Durch die regional hohe Konzentration zukunftsorientierter Branchen sind besonders die amerikanischen Innovation Districts für Investoren interessant. Neben dem weltbekannten Tal der Bits & Bytes in der San-Francisco-Bay-Area zählen auch Ballungsgebiete wie etwa Lake Union in Seattle, Uptown in Dallas, River North in Chicago oder Midtown South in New York mittlerweile zu den amerikanischen Innovationszentren. Sie alle befinden sich in unmittelbarer Nähe zu den Eliteuniversitäten und Forschungszentren des Landes und bieten ihren Bewohnern mit unzähligen Freizeitangeboten und einer guten Infrastruktur eine sehr hohe Lebensqualität. Als Innovationsmotoren zeichnen sich diese Regionen mit wachsenden Jobangeboten und guten Zukunftsperspektiven aus. Kein Wunder also, dass es immer mehr Menschen und Firmen in diese Regionen zieht. Die Folge: Eine steigende Immobiliennachfrage und positive Mietpreisprognosen. Dennoch sollten sich Investoren darüber im Klaren sein, dass auch gute Prognosen natürlich keinen verlässlichen Indikator für eine künftige Wertentwicklung darstellen.

Silicon Valley: Hotspot der New-Tech Szene

Das Silicon Valley ist die unumstrittene Nummer eins unter den Innovation Districts. Es ist geprägt von einer hohen Standortkonzentration der Elektronik-, Telekommunikations-, Computerhardware- und Softwareindustrie, der bio- und umwelttechnologischen Forschung sowie der Luft- und Raumfahrtindustrie. Google hat hier seinen Firmensitz, in direkter Nachbarschaft zu LinkedIn und WhatsApp. Apple entwirft dort seine neuesten Produkte, eBay koordiniert internationale Internetauktionen. Intel und Hewlett Packard sind im Silicon Valley mit ihren Headquarters genauso vertreten wie Facebook und Amazon. Allein über 7.000 Firmen haben ihren Sitz rund um die Stadt Mountain View – Tendenz steigend! Durch ihr gesundes wirtschaftliches Umfeld verzeichnet die gesamte Region seit 2011 einen kontinuierlichen Zuwachs von rund 30.000 Einwohnern pro Jahr. „Schnell wachsende Branchen wie der IT-Sektor sind dabei besonders förderlich für den Gewerbeimmobilienmarkt. Seit 2009 ist das Bürotransaktionsvolumen im Silicon Valley kontinuierlich gestiegen, weil die dort ansässigen Firmen zügig expandieren und neue Büroräume brauchen“, weiß Chapman. „Die Mietpreise im Silicon Valley sind in den letzten vier Jahren kontinuierlich gestiegen, allein im Jahr 2014 um 11,5 Prozent. Zum Vergleich: Gegenüber dem vergleichsweise teuren Mietmarkt in München (22,10 Euro pro Quadratmeter) sind die Preise für Gewerbeimmobilien im Silicon Valley (40,68 Euro pro Quadratmeter) im Durchschnitt doppelt so hoch (Quelle: RIWIS online, Q4 2014 CBRE Research). „Mit einem Investment, etwa in einen Geschlossenen Gewerbeimmobilienfonds, haben Anleger die Chance, von der Wirtschaftsdynamik der Region zu profitieren“, betont Gabriele Volz. „Allerdings: Auch gute Prognosen bieten Anlegern natürlich keine Garantien. Es sind also nicht nur Gewinne, sondern immer auch Verluste möglich.“

Amerikanische Besonderheiten: Unterschiede zum deutschen Immobilienmarkt

Betrachtet man den Immobilienmarkt der USA genauer, unterscheidet sich dieser erheblich von seinem deutschen Pendant. Investoren sollten diese Unterschiede bei der Bewertung von Investitionsmöglichkeiten beachten. Meist ist in den USA eine Mietsteigerung fest im Mietvertrag verankert (Indexierung) und nicht wie in Deutschland an die Inflation gekoppelt. „Während es in Deutschland bei Immobilien durchschnittlich eher stabile Mietpreise über viele Jahre gibt, steigen die Mieten in den USA“, erklärt Joachim Mur, Leiter Akquisition/Verkauf Immobilien bei WealthCap. Da sich der erwartete Veräußerungserlös üblicherweise nach der Marktmiete richtet, kann bei steigender Miete im Idealfall mit einer Wertsteigerung der Immobilie und somit einem höheren Veräußerungserlös gerechnet werden. Natürlich kann auch eine negative Wertentwicklung eintreten, zum Beispiel dann, wenn es Probleme mit der Anschlussvermietung gibt. „Die Miete hat in guten Lagen großen Einfluss auf den Immobilienwert, der dadurch oft – trotz Alterung des Objekts – wachsen kann.“

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