Wie man Eigenkapital für eine Immobilie aufbauen kann
24.05.2017
Trend

Immobilie Eigenkapital

“Projekt Eigenheim”: Ohne Moos nix los

Der Vorteil von Wohneigentum liegt auf der Hand: Die monatliche Investition bei einer Immobilienfinanzierung fließt nicht in eine fremde, sondern überwiegend in die eigene Tasche. Die eigene Immobilie genießt zurecht den Ruf einer wertvollen Lösung für die Altersvorsorge. Nach einer Umfrage von TNS Emnid im Auftrag einer Bausparkasse würden sich zwei Drittel der Befragten eher auf „Betongold“ als auf die gesetzliche Rente verlassen. Und auch die junge „Generation Y“ entpuppt sich in Sachen Immobilien weit weniger freiheitsliebend, als man ihnen nachsagt: 60 Prozent der unter 30-Jährigen wünschen sich ein Eigenheim, wie das Pestel Insitut in seiner Studie „Eigentumsbildung 2.0“ darlegt. Doch die Realität, so die Studie, bleibt weit hinter den Wünschen der Millenials zurück. Zwischen 1998 und 2013 sank die Wohneigentumsquote der 25- bis 35-Jährigen von 23 auf 15,8 Prozent. Wir erklären, warum das so ist und wie Youngsters die Hürde „Eigenkapital“ auf dem Weg zur eigenen Immobilie meistern können.

Eine Immobilie zu besitzen ist nicht nur für den stolzen Eigentümer eine feine Sache. „Häuslebauer“ beeinflussen das gesellschaftliche und soziale Leben positiv. Mit Wohneigentum gehen ein höheres gesellschaftliches Engagement, höhere Bildungsabschlüsse der Kinder und höhere Sparquoten einher. Eigentümerhaushalte wirken sich zudem im Zusammenspiel der sozialen Milieus stabilisierend auf die Nachbarschaft aus. In unsicheren Zeiten mit „Null-Zins-Umfeld“, steigenden Gesundheitskosten und ungewisser Rentenhöhe sucht die junge Generation den Felsen in der Brandung und wünscht sich mehrheitlich eine eigene Immobilie. Trotzdem besitzen seit 1998 Jahr für Jahr immer weniger der 25- bis 35-Jährigen ein Eigenheim. Demographische und gesellschaftliche Prozesse erschweren der „Generation Y“, zur rechten Zeit eine Immobilie zu erwerben.

Sog in die Metropolen: Begehrte Wohnlagen

In der Nachkriegszeit lebten weniger als 70 Prozent der Bundesbürger in Städten. Bis 2015 stieg ihr Anteil auf knapp 75 Prozent. Die Liberalisierung des Arbeitsmarktes um die Jahrtausendwende hat den Zuzug in die Großstädte noch einmal verstärkt. Dies heizt den Immobilienmarkt an und beeinträchtigt die Wohneigentumsbildung der breiten Mittelschicht. Gestiegene Mobilitätskosten und hohe Preise in begehrten Zentrumslagen erschweren jungen Familien heute Eigentum zu erwerben. Als Folge bleiben sie weitaus häufiger als Mieter denn als Immobilienbesitzer in den Innenstädten als noch vor zehn bis 15 Jahren.

Vom Studium in die „Rushhour des Lebens“

Mit den kontinuierlichen Berufsbiographien der Großeltern-Generation haben die Lebensläufe der nach 1980 geborenen „Generation Praktikum“ nicht mehr viel gemeinsam. In den 1950er Jahren starteten etwa 80 Prozent der Vierzehn- bis Fünfzehnjährigen mit einer Ausbildung in ein Erwerbsleben von über 45 Jahren. Heute nehmen sich junge Menschen mehr Zeit, um sich beruflich zu entwickeln. Zusätzlich hat sich die Zahl der Studierenden von 1975 bis 2015 mehr als verdreifacht. Nach dem Studium sind befristete Arbeitsverträge die Regel. Eine eigene Immobilie wird unwahrscheinlicher. Denn: Je länger die Phase finanzieller Unsicherheit dauert, desto weniger Zeit bleibt zum Ansparen von Eigenkapital und später zum Tilgen der Kredite. In der anschließenden „Rushhour des Lebens“ nimmt die Karriere an Fahrt auf, während die biologische Uhr die Familiengründung anmahnt. Die Verdichtung der Lebensereignisse bindet zeitliche und finanzielle Ressourcen. Die Forderung nach räumlicher Flexibilität an den modernen Arbeitnehmer rückt den Besitz einer Immobilie zusätzlich in die Ferne. Hohe Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer treiben bei kurzen Besitzzeiten den Preis rechnerisch in die Höhe.

Langes Leben: Die Generation der späten Erben

Wer bis zur Lebensmitte keine finanzielle Basis für eine Immobilie aufbauen konnte, dem ermöglicht oft erst eine Erbschaft den Besitz von Haus oder Wohnung. Aufgrund der gestiegenen Lebenserwartung erben Kinder heute deutlich später. Wie das Landesamt für Statistik in Bayern ermittelte, war der Großteil der Erblasser in den Jahren 2007 bis 2012 zwischen 80 und 90 Jahren alt. Entsprechend lag das Alter der Erben zwischen 50 und 70 Jahren. Der Übergang des Vermögens an die nächste Generation findet also oft zu einem Zeitpunkt statt, in der die Phase der Wohneigentumsbildung entweder schon abgeschlossen ist oder nicht mehr in Frage kommt. „Dieses Dilemma begegnet uns in der Beratung immer häufiger“, sagt Frank Leistner, verantwortlich für Vermögens- und Vorsorgeprodukte bei der HypoVereinsbank. „Wenn der Kunde eine Immobilie mit viel Platz benötigt, möchte er sie aufgrund anderer kurzfristiger Investitionsziele in dem Umfang nicht finanzieren und wenn er sie finanzieren könnte, benötigt er sie nicht mehr.“ Eine Schenkung mit „warmen Händen“ ist ein Ausweg aus der Zwickmühle. Wer den Erbfall rechtzeitig regelt, kann den Vermögensübergang an die nächste Generation erleichtern.

Kreativ und clever: Immobilienkauf neu gedacht

Grundriss, Garten, Garage – es ist verführerisch, sich beim Thema Wohneigentum von den Emotionen leiten zu lassen. Im besten Fall passt sich die Haltung zur eigenen Immobilie der veränderten Lebenswelt der Generation der „Digital Natives“ an. Ein gutes Immobilienkonzept bezieht die individuellen Rahmenbedingungen des jeweiligen Lebensabschnitts mit ein. Denkbare Alternativen zum traditionellen Einzelhaus für die ganze Familie wären beispielsweise später teilbare Objekte oder kleinere Immobilien, die vorerst nicht selbst bewohnt werden. Experte Leistner rät, das Eigenheim als langfristiges Investment zu betrachten: „Arbeitnehmer sollen heute beruflich flexibel sein und wechseln häufiger den Arbeits- und damit meistens auch den Wohnort. Unter diesen Umständen ist die eigene Immobilie nicht mehr unbedingt ein Lebenswerk, sondern kann auch als Anlage betrachtet werden. Die Anforderungen an Wohnraum ändern sich mit steigendem Alter. Entsprechende Anpassungen oder Optionen, die Immobilie an die nächste Generation zu übertragen, sollten rechtzeitig bedacht werden.“

Der frühe Vogel kann ... einiges!

Ob eine Immobilie als Geldanlage oder als eigenes Zuhause gedacht ist, in beiden Fällen gilt: Heutzutage ist ein Finanzierungszeitraum, der bis zu 30 Jahre in die Zukunft reicht, kaum zu überschauen. Entsprechend schwer fallen Entscheidungen, die lange binden. Dennoch führt an einer frühzeitigen Vorbereitung des „Projekts Immobilienkauf“ fast kein Weg vorbei. Das Vorhaben sollte solide umgesetzt und nicht etwa „schön gerechnet“ werden. „20 bis 30 Prozent der Kaufsumme sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Andernfalls muss noch weiter Kapital aufgebaut oder die Größe des Vorhabens überdacht werden“, rät Gerd Hufnagel, Immobilienfinanzierungsexperte der HypoVereinsbank. Eine gute Möglichkeit, um auf einen soliden Finanzsockel beim Immobilienkauf hinzuarbeiten, ist ein Bausparvertrag. Der Sparer sichert sich so die günstigen Zinsen von heute für die Zukunft und kann mit einem konkreten Darlehen kalkulieren. Mit einem Jugendbausparvertrag geben Eltern oder Verwandte erste Impulse für die Finanzplanung des Nachwuchses. Je nach Risiko-Affinität kann auch über andere Anlageprodukte, wie zum Beispiel einem Wertpapier-Sparplan, nach und nach Eigenkapital aufgebaut werden. Wer also rechtzeitig regelmäßig Geld zurücklegt, hält sich nicht nur den Weg ins Eigenheim offen, sondern ist auch für andere Lebenssituationen finanziell gewappnet.

„Man kann den Euro nur einmal umdrehen“

Eine Immobilie gilt zurecht als solide Wertanlage und ist Sehnsuchtsort vieler Deutscher.  Dennoch rät HVB-Experte Frank Leistner, neben dem Eigenheim auch andere finanzielle Ziele nicht aus den Augen zu verlieren. „Jede Ausgangssituation des Kunden ist einzigartig. Deshalb analysieren wir zunächst den Status-Quo unserer Kunden mit dem HVB Finanzkonzept ganz individuell“, sagt der Anlage-Spezialist. Dabei werden alle individuellen Ziele und Wünsche sowie die finanzielle Situation besprochen, um geeignete Investitions- und Finanzierungsvorhaben durchrechnen zu können. Neben den Kosten für das eigene Zuhause sollte der Kaufwillige alle Lebensbereiche klar durchdenken und solide absichern: Welche Summe benötige ich monatlich und jährlich zu freien Verfügung? Was möchte ich mir zusätzlich kurz- oder auch mittelfristig leisten? Wie sieht es mit der Absicherung der Familie, des Berufseinkommens und der Gesundheitskosten aus? Wird meine voraussichtliche Rente die verbleibenden Lebenshaltungskosten im Alter decken? „Man kann den Euro eben nur einmal umdrehen“, betont Finanz-Experte Frank Leistner.

Zur Person

Frank Leistner verantwortet seit 2014 das Produktmanagement für Vermögens- und Vorsorgeprodukte bei der HypoVereinsbank. Der gebürtige Norddeutsche ist seit 1997 für die Bank in verschiedenen Bereichen des Produktmanagements für Vermögensanlage tätig, sowohl für Private Banking wie auch im Privatkundengeschäft.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

back to top