01.03.2016
Tipp

Immobilienfinanzierung

"Tilgen Sie engagiert!"

Immobilienfinanzierung boomt. Gerade in der aktuellen Marktsituation im Niedrigzinsumfeld ist die Nachfrage nach Sachwerten ungebrochen hoch. Doch wer davon profitieren wolle, müsse geplant handeln, sagt HVB-Experte Wolfgang Zellhöfer und mahnt: „Tilgen Sie engagiert!“ Seit zehn Jahren verantwortet der 52-Jährige bei der HypoVereinsbank das Produktmanagement Baufinanzierung und Bausparen. Zellhöfer weiß: „Das A und O ist eine solide Finanzierungsplanung und diese sollte man unbedingt vor der Immobiliensuche anstellen.“

Zinsen – niedrig wie lange nicht!

Dass die Zinsen derzeit so niedrig sind, verdanken die Verbraucher der Europäischen Zentralbank (EZB), die mit ihrer Niedrigzinspolitik die Leitzinsen auf Rekord-Tiefständen belässt, damit die Konjunktur weiter an Dynamik gewinnt. Dadurch befindet sich aktuell enorm viel Liquidität in den Märkten. Und genau das sorgt für die sehr niedrigen Zinsen. Für eine Baufinanzierung sind das geradezu paradiesische Bedingungen: Baugeld für zehn Jahre fest ist schon jetzt historisch günstig, weiß Wolfgang Zellhöfer: „Im Schnitt kosten Hypothekenkredite derzeit rund 1,35 Prozent effektiv.

Ein Baufinanzierung lohnt sich übrigens doppelt: Auf hvb.de erfahren Sie, wie Sie mit einem Bausparvertrag als Geldanlage profitieren und Hilfe von Vater Staat erhalten!

Kassensturz – und zwar ehrlich!

Doch wer in diesen Tagen damit liebäugelt, eine Immobilie zu finanzieren, sollte zuerst die eigenen finanziellen Möglichkeiten betrachten. Angehenden Baugeld-Kunden rät Wolfgang Zellhöfer denn auch, sich folgende Fragen zu beantworten: „Wieviel Eigenkapital kann ich einbringen? Welche Monatsbelastung ist mit dem Familieneinkommen solide zu stemmen? Was passiert, wenn wegen eines Jobwechsels das Gehalt niedriger ausfällt? Reicht mein Einkommen auch dann noch für die monatliche Rate?“ Die muss immerhin jahrzehntelang geleistet werden. „Und ein paar finanzielle Reserven für unvorhersehbare Notfälle sollten auch noch da sein“, ergänzt der Profi. Erst mit einer passgenauen Finanzierung zu dieser Bestandsaufnahme lasse sich sicher entscheiden, welche Objekte erschwinglich sind und letztlich wirklich für einen in Frage kommen. „Dabei helfen Rechentools wie der HVB Immorechner für eine erste Orientierung“, sagt Wolfgang Zellhöfer, „doch wenn es ernst wird, ist eine individuelle Beratung unerlässlich.“

Apropos: Lassen Sie sich von einem der Top-Immobilienfinanzierer beraten!

Die Zeitschrift Finanztest der Stiftung Warentest hat in ihrer Ausgabe 3/2016 die Konditionen für Immobilienfinanzierungen von 100 Banken, Versicherern, Vermittlern und Bausparkassen verglichen. Die HypoVereinsbank bietet als überregionaler Anbieter mit Filialnetz mit die attraktivsten Konditionen für Immobilienfinanzierungen. Die HVB punktet auch damit, dass sie nicht nur die eigene Immobilienfinanzierung anbietet, sondern auch Darlehen anderer Banken vermittelt.

Den ausführlichen Test finden Sie auf den Seiten der Stiftung Warentest.

Finanzieren, aber zu welchen Konditionen? Antworten gibt es hier!

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Eigenkapital - alles was zählt!

Ein wichtiger Baustein bei der Finanzierungsfindung für den eigenen Wohnraum ist das angesparte Vermögen. Hier empfiehlt Experte Zellhöfer, dass 20 bis 30 Prozent der Kosten beim Immobilienkauf über das Eigenkapital abgedeckt werden sollten. „Je höher die Eigenmittel sind, desto günstiger wird in der Regel der Finanzierungsansatz sein.“

Doch was zählt eigentlich alles zum Eigenkapital? Grundsätzlich ist es ganz einfach: Eigenkapital ist das Geld, das nicht von der Bank zur Verfügung gestellt wird, sondern aus dem eigenen Vermögen stammt. „Das können Sparguthaben, festverzinsliche Wertpapiere, Investmentfonds oder Geldgeschenke sein, aber zum Beispiel auch ein zuteilungsreifes Bausparguthaben.“ Andere Formen von selbst eingesetzten Mitteln für die Baufinanzierung sind Darlehen vom Arbeitgeber, die oft zinsfrei gewährt werden, oder Kredite von Verwandten und Banken. Was oft vergessen wird: Ein unbelastetes Grundstück zählt ebenfalls zum Eigenkapital – wenn es für die Kreditentscheidung auch nicht alleinig maßgeblich sein kann.

Ist Ihr Eigenkapitaleinsatz ausreichend? Überprüfen Sie es auf hvb.de!

Tilgen - und zwar engagiert!

Für Baufinanzierungs-Kunden sind die Folgen niedriger Zinsen vielschichtig. Zwar können sie heute beträchtlich viele Zinskosten sparen. Allerdings dürfen sich Kreditnehmer nicht dazu verleiten lassen, ein Darlehen am Limit ihrer finanziellen Belastbarkeit zu fahren, warnt Zellhöfer. Seine Empfehlung: „Der Kaufpreis sollte genügend Spielraum lassen, die enorme Zinsersparnis für die schnelle Tilgung zu nutzen.“ Doch wo setzt eine schnelle Tilgung an? Zellhöfer: „Mindestens bei zwei bis drei Prozent. Wer es sich leisten kann, sollte sogar noch mehr tilgen.“ Warum das für jeden Baugeld-Kunden wichtig ist, zeigt eine einfache Rechnung: Bei 1 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung würde die Rückzahlung eines Darlehens von 200.000 Euro fast 69 Jahre dauern.

Wolfgang Zellhöfers Rat für alle, die bereits eine Baufinanzierung haben: „Bei vielen Annuitätendarlehen ist einmal jährlich kostenlos eine Sondertilgung möglich, in der Regel bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme. Wenn Sie finanziell die Möglichkeit haben, nutzen Sie ihr Sondertilgungsrecht.“

Laufend - Nebenkosten bedenken!

Nicht nur die laufenden Kosten der Baufinanzierung müssen gut kalkuliert werden, sondern auch die laufenden Kosten, die nach dem Einzug ins neue Heim anfallen. „Oft ist die neue Immobilie größer als zuvor die Mietwohnung. Das kann dazu führen, dass die laufenden Betriebskosten höher sind“, gibt Wolfgang Zellhöfer zu bedenken. Mehr Wohnfläche bedeutet zum Beispiel auch höhere Prämien für die Hausratversicherung. Vom Eigentümer sind zudem einige Kosten zu tragen, die ein Mieter nicht zahlen muss, weil der Vermieter diese nicht umlegen kann – dazu gehören beispielsweise Rücklagen für spätere Renovierungsarbeiten.

Zur Person

Wolfgang Zellhöfer ist seit 1980 bei der HypoVereinsbank. Nach verschiedenen Stationen im Vertrieb, unter anderem als Vertriebsleiter Baufinanzierung, übernimmt er 2006 die Verantwortung für das Produktmanagement Bausparen und Baufinanzierung. Zu seinen Aufgaben zählen insbesondere die Anpassung der Baufinanzierungs-Produkte an regulatorische Anforderungen sowie die Neuentwicklung von Produkten rund um die Baufinanzierung.

Staat - Förderung nicht vergessen!

Wer in die eigenen vier Wände ziehen will, kann auf Hilfe vom Staat setzen. Die Einschätzung von Wolfgang Zellhöfer: „Ein Blick auf die verschiedenen Förderprogramme lohnt sich, egal mit welchem Einkommen.“ Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) honoriert zum Beispiel Energiebewusstsein. Wer eine neue energieeffiziente Wohnung kauft, kann sich einen Tilgungszuschuss in Höhe von bis zu 5.000 Euro sichern und mit einem Effektivzins ab 0,75 Prozent bis zu 50.000 Euro leihen (Stand Dezember 2015). Wichtig: Ab 1. April 2016 gelten neue Förderbedingungen: Dann gibt es Tilgungszuschüsse von bis zu 15.000 Euro, das zinsgünstige Darlehen kann bis zu 100.000 Euro betragen.

Auf hvb.de: Alle öffentlichen Fördermittel im Überblick!

Wohn-Riester - unbedingt nutzen!

Neben den KfW-Förderungen unterstützt der Fiskus zukünftige Immobilieneigentümer auch durch das Wohn-Riestermodell. Wer bereits einen Riester-Vertrag besitzt, kann bis zu 100 Prozent seines angesparten und steuerlich geförderten Vermögens für eine Immobilie verwenden. Eine Rückzahlungsverpflichtung für den entnommenen Betrag gibt es dabei nicht. Wer noch keinen Riester-Vertrag abgeschlossen hat, kann die staatliche Förderung für eine Darlehensaufnahme nutzen. HVB-Experte Wolfgang Zellhöfer: „Die Zulagen fließen direkt in das Darlehen, das Baugeld-Kunden so schneller ablösen können. Während der Sparphase sind die staatlichen Förderungen zudem komplett steuerfrei.“

Auf hvb.de: Das 1×1 der Riester-Zulage!

Zusammengefasst: Die drei Basics für eine durchdachte Immobilienfinanzierung in Niedrigzinsphasen

Sichern Sie sich günstige Zinsen möglichst lange, für zehn Jahre oder mehr. Dabei jedoch immer Ihre persönliche Situation berücksichtigen,

Niedrigzinszeiten vergrößern Ihren finanziellen Spielraum, machen eine höhere Tilgung leichter. Denn je schneller Ihr Schuldenberg abgetragen wird, desto günstiger ist er unterm Strich.

Erschwinglich ist nicht, was gerade noch finanzierbar ist, sondern nur das, was in einem vertretbaren Zeitraum abbezahlt werden kann. Faustregel: Tilgungsdauer = geplanter Ruhestand – jetziges Lebensalter.

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