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Immobilienfonds
22.04.2015
Serie

Immobilienfonds

Betongold als Kapitalanlage

Man muss kein Haus kaufen, um in Immobilien zu investieren. Trotz aktuell günstiger Zinsen für Häuslebauer und Finanzierer kann eine Objektbeteiligung eine interessante Alternative sein. Im zweiten Teil unserer Serie erfahren Sie, wie ein Immobilienfonds funktioniert und wie sich Anleger schon mit kleinen Beträgen gleich an mehreren Gebäuden beteiligen können.

Wohneigentümer zu sein, ist zweifellos ein schönes Gefühl. Gerade die Deutschen empfinden die eigenen vier Wände in puncto Kapitalanlage als das A und O. Der Begriff Betongold kommt schließlich nicht von ungefähr: Immobilien gelten gemeinhin als solide Geldanlage und durch ihren Sachwert als vergleichsweise wertstabil. Angesichts der aktuellen Renditeflaute mag mancher Anleger vom Eigenheim als probates Mittel für die Altersvorsorge träumen. Allerdings: Ein Immobilienkauf erfordert eine gute Portion Eigenkapital und ist für den kleinen Geldbeutel kaum zu bekommen. Außerdem holen sich Anleger mit einer eigenen Immobilie ein sogenanntes Klumpenrisiko ins Portfolio. Denn: Durch das Einzelinvestment machen sie ihre Vermögensanlage von nur einem Objekt abhängig. Verschlechtert sich die Standortqualität oder gibt es Schwierigkeiten bei der Vermietung, kann es zu einem erheblichen Wertverlust kommen.

Miteigentümer werden

Für risikobewusste Anleger, die ihre Renditechancen nutzen wollen, können Immobilienfonds eine interessante Alternative sein. Im Vergleich zum Hauskauf bieten sie nämlich gleich mehrere Vorteile. „Über seine Beteiligung am Fonds wird der Anleger quasi zum Miteigentümer verschiedener Gebäude, Grundstücke und Liegenschaften. Je nach Fonds können das 100 Immobilienobjekte und mehr sein“, erklärt Odin Korb, Experte für Immobilienfonds bei der HypoVereinsbank in München. „Standortsuche, Objektauswahl und Verwaltung übernehmen dann Spezialisten des beauftragten Fondsmanagements“, so Korb. Außerdem kann man über Immobilienfonds auch eine gewisse Risikostreuung (Diversifikation) erreichen. Das bedeutet in der Praxis: Unterm Strich können sich unerwartete Wertminderungen des einen Objektes durch Wertsteigerungen eines anderen wieder ausgleichen. „Ein risikogemischter Immobilienfonds verteilt sein Vermögen in der Regel auf verschiedene Gebäudetypen, Nutzungsarten und Regionen“, erläutert der Experte. „Damit wird versucht, die Kapitalanlage von lokalen oder branchenspezifischen Preisschwankungen so weit wie möglich loszulösen.“

Rendite-Mix aus Mieteinnahmen und Verkaufserlös

Ihre Erträge erwirtschaften Immobilienfonds vor allem aus Mieteinahmen sowie durch realisierte Wertsteigerungen bei Objektverkäufen. Da sich der Wert einer Immobilie vorwiegend über die Höhe der zu erzielenden Mieten definiert, sind die Schwankungsintervalle tendenziell niedriger als bei spekulativen Kapitalmarkt-Produkten. Im Vergleich etwa zu einem Aktien-Investment oder auch einem Aktienfonds, gelten Immobilienfonds als eher konservativ. Mit dem tendenziell niedrigeren Risiko gehen allerdings geringere Renditechancen einher. Trotzdem sollten Anleger bedenken: Auch ein Immobilienfonds birgt Risiken. Es sind also nicht nur Vermögenszuwächse, sondern immer auch Verluste möglich. „Gelingt zum Beispiel nach Ablauf eines Mietvertrages keine Anschlussvermietung, kann eine Immobilie auch quasi wertlos werden.“

Zwei verschiedene Typen: offene und geschlossene Immobilienfonds

Es gibt zwei unterschiedliche Fonds-Gattungen: offene und geschlossene Immobilienfonds. Wesentliche Unterscheidungsmerkmale liegen in der Art der Beteiligung, der Anlagedauer sowie im Chance-Risikoprofil. „Offene Immobilienfonds haben ein variables Gesellschaftsvermögen, Laufzeiten und Objektanzahl sind im Prinzip unbegrenzt. Neu erworbene Fondsanteile können nach einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten und einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten zurückgegeben werden. Bei Inkaufnahme von Preisabstrichen ist auch ein täglicher Verkauf über die Börse möglich“, so der Experte. Außerdem sind offene Immobilienfonds vergleichsweise breit gestreut und haben dadurch ein vergleichsweise geringes Risiko. Geschlossene Immobilienfonds dagegen sind unternehmerische Beteiligungen mit meist begrenztem Gesellschaftskapital und Laufzeiten. „Bei geschlossenen Fonds ist in der Regel vor Beendigung des Fonds kein Verkauf möglich. Ein ganz wesentlicher Unterschied zu offenen Immobilienfonds besteht darin, dass meist nur in eine oder wenige Immobilien investiert wird. Dadurch besteht ein höheres Risiko, gleichzeitig aber auch eine höhere Chance.“

Anlagezeitraum und Ziele

Diejenigen Qualitätstitel offener Immobilienfonds, die die Finanzkrise unbeschadet überstanden haben, zählen auch heute noch zu gern gewählten „Investment-Klassikern“. Vor dem Hintergrund der aktuellen Niedrigzinsphase verzeichnen auch geschlossene Immobilienfonds wieder eine steigende Nachfrage. Einen Grund für das wachsende Interesse sieht Korb nicht zuletzt auch in einer gesetzlichen Neuregulierung, die den sogenannten ‘grauen Kapitalmarkt‘ ganz im Sinne des Anlegerschutzes stark eingeschränkt hat. In offenen Immobilienfonds sind Anteile oftmals schon unter 50 Euro erwerbbar, in geschlossenen dagegen erst ab einer Summe von 10.000 Euro und mehr. „Die Produktwahl hängt letztlich von den individuellen Zielen und dem Risikoprofil des Anlegers ab“, betont Korb. „Investoren sollten sich für ihre Entscheidung ausreichend Zeit und bei Bedarf auch eine Finanzberatung in Anspruch nehmen.“ Grundsätzlich eignen sich Immobilienfonds für langfristige Anlageziele. „Bei offenen Immobilienfonds sollte man von einer Haltedauer von mindestens fünf Jahren ausgehen. Durch ihre verhältnismäßig geringen Wertschwankungen können sie unter Umständen auch für die Altersvorsorge geeignet sein“, weiß der Fonds-Spezialist. „Bei geschlossenen Immobilienfonds sollte man von einer Haltedauer von mindestens zehn bis 15 Jahren ausgehen. Da sie als unternehmerische Beteiligungen im schlimmsten Fall einen Totalverlust zur Folge haben, sind sie für klassische Sparziele nicht geeignet.“

Substanz statt Story: Finger weg von Glamour-Trends!

Das Spektrum an Investmentobjekten ist groß: Von Bürokomplexen, Wohnanlagen, Shopping-Malls und luxuriösen Penthouse-Wohnungen über Parkhäuser und Logistikzentren bis hin zu Studentenwohnheimen reicht das Angebot. Gerade bei Trends sollten Anleger allerdings skeptisch sein. So manch aus Anlegersicht glamouröser Dubai-Fonds etwa hat sich in der Vergangenheit als große Enttäuschung erwiesen, während vermeintlich langweilige Anlageobjekte die bessere Wahl gewesen wären. „Nicht der Zeitgeist ist entscheidend, sondern die nachhaltigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die langfristigen Zukunftserwartungen und natürlich das Können der Investmentmanager“, so Korb. Deshalb rät er Anlegern zu Produktpartnern, die durch ihre nachgewiesene Erfolgsbilanz in der Vergangenheit – gerade auch in Krisenzeiten – ihr Können unter Beweis gestellt haben. „Immobilienfonds sollte man niemals blind kaufen, nur weil die ‚Story‘ gut klingt. Besser ist es, kaufmännisch-vorsichtig an das Investment heranzugehen, um so eine Produktauswahl treffen zu können, die dem eigenen Risikoprofil entspricht.“

So verschaffen Sie sich einen ersten Überblick

Für die meisten Privatanleger, die Interesse an einem Immobilienfonds-Investment haben, ist es nicht leicht, das richtige Produkt ausfindig zu machen. „Presse oder Online-Portale können für einen ersten Zugang durchaus hilfreich sein. Allerdings sollten die Informationen je nach Interessenshintergrund des Herausgebers kritisch hinterfragt werden“, gibt der Experte zu bedenken. Da Immobilienfonds in der Regel sehr komplex sind, empfiehlt er Interessenten die Lektüre konkreter Verkaufsprospekte. Dort sind alle Einzelheiten aufgeführt und der Anleger kann sich selbst ein Bild von den grundlegenden Funktionsweisen des Fonds machen. „Bei Verständnisfragen sollten sich Investoren auch nicht scheuen, einen Berater einzubinden. Reputation und Leistungsbilanz des Anbieters liefern zwar erste wichtige Anhaltspunkte in Sachen Qualität, geben aber längst noch keine Garantie“, mahnt Korb und ergänzt: „Was für den einen gut ist, muss es für den anderen nicht sein. Der Fonds sollte zu den persönlichen Zielen des Anlegers passen. Je nach Perspektive kann die Beurteilung daher höchst unterschiedlich ausfallen.“

Im ersten Teil unserer Serie erklären wir Ihnen, warum Investmentfonds für den langfristigen Vermögensaufbau eine gute Alternative sein können. Im dritten Teil erfahren Sie, wie ein Aktienfonds funktioniert und warum er sich besonders für risikofreudige Anleger eignet.

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