Immobilienmarkt 2016
12.07.2016
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Immobilienmarkt 2016

Immobilienmarkt 2016: Kommt die Überhitzung?

„Die Bundesbank warnt vor Immobilienblase“, titelten einige Medien jüngst, als Andreas Dombret, seines Zeichens Bundesbank-Vorstand, von ersten Anzeichen einer Preisblase sprach. Ursächlich dafür seien nach Einschätzung der Ökonomen um Dombret die gestiegenen Preise für Wohnimmobilien in Deutschlands größten Metropolen. Doch wann ist ein Preisanstieg Indiz für eine Überhitzung und wann ist er angemessen? Eine Einschätzung der Entwicklung des Immobilienmarkts 2016 von Stephan Halling, Chefgutachter für Immobilien bei der HypoVereinsbank.

Kaufpreise in Top-Metropolen steigen weiter

Die perfekte Wohnung ist vor allem in Deutschlands Metropolen gar nicht so leicht zu finden. Insbesondere diejenigen, die Eigentum erwerben wollen, haben es momentan schwer. Betrachtet man die Preisentwicklung in den HVB Immobilienmarktberichten, sind die Kaufpreise für Wohnungen in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt zwischen Mai 2015 und Mai 2016 doppelt so stark gestiegen wie die Mietpreise in diesen Metropolen. „Für Käufer von Eigentumswohnungen betrug der Preisanstieg in den fünf größten deutschen Städten in diesem Zeitraum durchschnittlich 6,5 Prozent, für Mieter 3 Prozent“, sagt Stephan Halling, Chefgutachter für Immobilienbewertung bei der HypoVereinsbank.

Die höchste Kaufpreissteigerung verzeichneten demnach Berlin und Frankfurt mit 8 Prozent, gefolgt von Hamburg, München und Köln mit einem Anstieg zwischen 5 und 7 Prozent. Um festzustellen, ob die Preise noch angemessen sind, arbeiten Immobiliengutachter wie Stephan Halling üblicherweise mit zwei Indikatoren: dem Preis-Einkommen-Verhältnis und der Miet-Preis-Relation.

Der rasante Preisanstieg auf den Wohnungsmärkten hält weiter an

Die durchschnittliche Preisentwicklung für eine Neubau-Eigentumswohnung (70 m²) in guter Lage fällt in den Top-7-Städten Berlin, Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, München, Stuttgart und Köln deutlich höher aus im bundesweiten Schnitt der B-Städte.

„Renditen riskant niedrig“

Die Miet-Preis-Relation betrachtet dabei die Rendite von Immobilien. Eilen die Kaufpreise den erzielbaren Mieten davon, sinkt die Rendite. Für Branchenexperte Halling Indiz für einen überteuerten Markt: „Tatsächlich beobachten wir aktuell in den beiden dynamischen Märkten München und Berlin in Teilbereichen eine Entkopplung der Miet- und Kaufpreisanstiege, so dass sich hier die Renditen mittlerweile auf einem niedrigen Niveau bewegen.“ Jedoch müsse man beachten, dass es sich hierbei immer nur um eine Momentaufnahme des Verhältnisses Miete zu Kaufpreis handelt. „Ob eine Kaufentscheidung richtig oder falsch war, entscheidet sich oftmals erst nach fünf oder zehn Jahren.“ Dennoch kann der HVB-Chefgutachter beruhigen: „Mit Blick auf München zeigt unsere Erfahrung, dass an teuren Standorten die Wertentwick­lung auf längere Sicht positiv ausfällt.“

Zur Person

Seit 2011 verantwortet Stephan Halling als Chefgutachter die Immobilienbewertung der HypoVereinsbank. Mit insgesamt 80 Kolleginnen und Kollegen bewerten er und sein Team von sieben Standorten aus jährlich mehr als 12.000 Immobilien. Zudem engagiert sich Stephan Halling ehrenamtlich bei der Zertifizierung von Gutachtern für Immobilien.

Regional minimaler Anstieg beim Preis-Einkommen-Verhältnis

Das Preis-Einkommen-Verhältnis ist der zweite bedeutende Indikator bei Betrachtung der aktuellen Entwicklung. Er zeigt an, wie viele Jahreseinkünfte ein Haushalt aufwenden muss, um eine Immobilie zu kaufen. Je größer das Verhältnis ist, desto mehr muss ein Haushalt bezahlen. Von den 1980er-Jahren bis 2008 sei es deutlich gesunken, so Halling. In jüngster Zeit steige es allerdings wieder an. Die Preissteigerung liege jedoch auch an den Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie den gestiegenen Ausstattungsansprüchen der Käufer. „Ein Teil der Preisentwicklung ist ganz klar qualitätsgetrieben“, sagt der HVB-Experte. „Die neugebaute Eigentumswohnung im Jahr 2016 unterscheidet sich deutlich von einem Neubau im Jahr 2000. Die Ausstattung eines 16 Jahre alten VW-Golf entspricht auch bei weitem nicht mehr der des aktuellen Modells.“

Bundesweit keine Überhitzungsgefahr

Bahnt sich damit eine spekulative Überhitzung nach spanischem Vorbild an? „Nein, denn in Spanien – mit etwa halb so vielen Einwohnern wie in Deutschland – wurden zwischen 2003 und 2005 etwa vier Mal so viele Wohnungen gebaut wie derzeit in Deutschland“, beruhigt Halling. „Einzig in genannten Hotspots wie etwa Berlin sehen wir Risiken für Preisübertreibungen.“ Bundesweit drohe allerdings keinerlei Überhitzungsgefahr. Diese Einschätzung untermauert der Experte mit der Bautätigkeit hierzulande: „Entscheidend hierbei ist die Frage, ob am Bedarf vorbei gebaut wird. Hier stellen wir fest, dass in den Wirtschaftsmetropolen die Einwohnerentwicklung deutlich stärker wächst als die notwendige Bautätigkeit, sagt der HVB-Experte. „Die Anzahl der neu gebauten Wohnungen liegt in diesen Städten noch deutlich unter dem Bedarf.“ Zudem werde Wohnungsnachfrage nicht nur von der Einwohnerentwicklung getrieben, auch die „zunehmende ‚Versingelung‘ der Großstädte führt zu einem zusätzlichen Bedarf.“ Unsere Grafik zeigt jedoch, dass die Bauinvestitionen in Deutschland in den letzten Jahren nur geringfügig gestiegen sind.

„Keine spekulative Kreditausweitung“

Ein weiteres Anzeichen für eine Überhitzung des Immobilienmarkts wäre eine deutliche Erhöhung der Wohnungsbaukredite, so Stephan Halling. „Während wir zur Boomzeit in Spanien und Irland eine Erhöhung um mehr als 150 Prozent beobachten konnten, sehen wir in Deutschland momentan keine spekulative Kreditausweitung.“ Hinzukomme, dass die momentane Preisentwicklung deutlich von den derzei­tigen Niedrigzinsen getrieben werde. „Die günstigen Kredite erleichtern die Finanzierung. Ein deutlicher Anstieg der Finanzierungszinsen würde sich hingegen dämpfend auf die Nachfrage auswirken und könnte in Teilmärkten zu moderaten Preisreduktionen führen.“ Das sei derzeit nicht der Fall.

Von Darmstadt bis Ulm: Hidden Champions B-Städte

Potentiellen Immobilienkäufern, die nun wissen möchten, welcher Standort für Investitionen derzeit besonders interessant sind, rät HVB-Experte Halling eines: „Beschäftigen Sie sich intensiv mit den Zukunftsaussichten und Einwohnerprognosen des jeweiligen Standorts. Neben den großen Wirtschaftsmetropolen können hier auch einige B-Städte durchaus interessant sein, etwa Ingolstadt, Dresden oder Münster.“ Außerdem spräche für die B-Städte das häufig deutlich bessere Verhältnis von Rendite zum Investmentrisiko. Ein weiteres Plus auf Seiten der B-Städte: „Dort finden sich noch Angebote mit relativ moderaten Mieten und der Anteil der Miete am monatlichen Einkommen der Mieter ist deutlich geringer als für Großstädter“, so HVB-Chefgutachter Halling.

Immobilenmarktberichte

Von Berlin bis Sylt: Mit den HVB Immobilienmarktberichten unterstützt die HVB sowohl Anleger als auch Eigennutzer bei ihrer Investitionsentscheidung.

Für Stephan Halling ist ein Ende des Miet- und Preisanstiegs noch nicht in Sicht: „Die Preise werden in den Metropolen zunächst noch weiter ansteigen, allerdings können wir bereits geringere Steigerungsraten ablesen.“ Erst mit dem Ende der Niedrigzinspolitik dürfte die momentane Sonderkonjunktur und Nachfrage und damit auch der Preisanstieg enden. Stellt sich noch die Frage, wer in einer so spannenden Marktsituation seine Immobilie eigentlich verkauft? Stephan Halling: „Dass immer wieder zahlreiche Immobilien auf den Markt kommen, liegt oftmals an persönliche Entwicklungen, wie etwa einer beruflichen oder persönlichen Veränderung. Zum anderen aber auch an einer wachsenden Erbengeneration, die das ge­erbte Elternhaus häufig verkauft, da sie bereits selbst in Eigentum wohnt.“

  1. Lisa Severin
    3. Mai 2017, 11:57

    Hallo Herr Kuntscher,
    das ist ein sehr interessanter Input – vielen Dank für’s Teilen!

  2. Bernd Kuntscher
    2. Mai 2017, 12:40

    In Stockholm sind die Preise mit 400% gestiegen seit 2000. Für Schweden sind die Deutschen Preise unheimlich niedrig. Ein quadratmeter in Stockholm kostet etwa 9-10 Tausend Euro.

  3. Andreas Lang
    18. Juli 2016, 13:04

    Die Renditen für Immonilien als Kapitalanlage sind im Vergleich zu den Renditen für Staatsanleihen (0 Rendite !) immer noch hoch

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