Experteneinschätzung zum Immobilienmarkt 2017
26.01.2017
Interview

Immobilienmarkt 2017

Immobilienmarkt 2017: Der Ausblick der HVB-Experten

Kaufpreise und Mieten für Wohnungen und Häuser kannten im Jahr 2016 vielerorts nur eine Richtung: nach oben. Angesichts dieser Entwicklung macht sich Verunsicherung breit: Werden die Preise und Mieten auch im neuen Jahr steigen? Droht uns gar eine Preisblase? Oder lohnt sich der Kauf – und falls ja, wo? Wir haben zwei Experten der HypoVereinsbank nach ihren Erwartungen gefragt. Ihr Ausblick auf den Immobilienmarkt 2017 zeigt, womit Käufer, Eigenheimbesitzer und Mieter im neuen Jahr rechnen müssen.

Liebe Leser, was war das für ein Immobilienjahr 2016!

Ganz klar, das Immobilienjahr 2016 war ein weiteres Jahr der Rekorde, ein weiterer Höhepunkt einer langjährigen Rallye: Vor allem in den Metropolen stiegen Kaufpreise und Mieten abermals auf neue Höchststände. Die Mieten kletterten hier in den vergangenen zwei Jahren um rund drei Prozent jährlich. Befeuert vom anhaltenden Zinstief legten die Preise für Wohnungen laut den HVB Immobilienmarktberichten in München, Berlin oder Hamburg im gleichen Zeitraum jeweils zwischen fünf und acht Prozent jährlich zu. Im Oktober 2016 erreichten die Zinsen für zehnjährige Darlehen ihren niedrigsten Wert seit Gründung der Bundesrepublik Deutschland 1949. Erst in den vergangenen Wochen hat sich Baugeld um gut 0,2 Prozentpunkte „verteuert“: So lag der Zinssatz für fünfjährige Hypothekendarlehen im Dezember 2016 bei 1,2 Prozent, im zehnjährigen Laufzeitbereich waren es gar 1,4 Prozent.

Davongaloppierende Zinsen müssen Häuslebauer in den kommenden Wochen nicht fürchten. Dennoch fragen sich Immobilieneigentümer, Käufer und Investoren vermehrt, wie lange der Boom noch anhalten wird. Wir haben mit Stephan Halling, Chefgutachter für Immobilien bei der HypoVereinsbank und Wolfgang Zellhöfer, HVB-Experte für Baufinanzierung, gesprochen. Ihre Einschätzungen geben Hinweise, wie sich der Immobilienmarkt 2017 entwickeln wird. Lesen Sie, was sich in diesem Jahr für Käufer, Eigentümer und Mieter von Immobilien ändert, wo sich Überhitzungstendenzen abzeichnen und Wohnpreise steigen.

Wie wird sich der deutsche Markt für Wohnimmobilien 2017 entwickeln?

Stephan Halling: Nach unserer Einschätzung werden die Herausforderungen für den Wohnungsmarkt auch im Jahr 2017 und darüber hinaus Bestand haben. So hält der Neubau in vielen Städten mit dem Einwohnerwachstum nicht Schritt. Und auch ein Ende des Preisanstiegs in den Metropolen ist bei anhaltend geringem Angebot nicht in Sicht. Immerhin: Die Steigerungsraten bei den Kaufpreisen dürften aber in diesem Jahr etwas schwächer ausfallen als in den vergangenen drei Jahren.

Welche Trends sehen Sie für das Immobilienjahr 2017?

Stephan Halling: Ein entscheidender Aspekt ist sicherlich die zunehmende Einwohnerzahl in den Großstädten, die den Druck auf den Wohnungsmarkt weiter verstärken wird. Bis zum Jahr 2030 prognostizieren die statistischen Ämter einen Einwohnerzuwachs von fünf bis zwölf Prozent für Metropolen mit hoher Wirtschaftskraft. Für München heißt das zum Beispiel, dass die Ein­wohnerzahl von derzeit rund 1,53 Millionen auf knapp 1,7 Millionen im Jahr 2030 ansteigen wird – das sind mehr als 12.000 zusätzliche Einwohner pro Jahr. Dem gegenüber stehen rund 5.000 Neubau­wohnungen jährlich, was in München bei einer durchschnittlichen Belegung von 1,7 Personen je Haushalt bei Weitem nicht ausreicht. Der Trend zu Ein- bis Zwei-Personen-Haushalten in den Millionenstädten verstärkt die Nachfrage zusätzlich – in München und Berlin sind das bereits 85 Prozent aller Privathaushalte.

Wo werden die Kaufpreise und Mieten 2017 am stärksten steigen?

Stephan Halling: Ganz klar in den Top-Metropolen München, Hamburg und Berlin sowie Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Köln. Hier lagen die Veränderungsraten bei den Mieten in den vergangenen vier Jahren zwischen zwei und fünf Prozent jährlich. Die Preise für Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum mit fünf bis zehn Prozent etwa doppelt so stark gestiegen. Für 2017 erwarten wir, dass die Steige­rungsraten aufgrund der bereits erreichten hohen Niveaus etwas geringer ausfallen. Für prosperierende B-Standorte, wie zum Beispiel Regensburg, Münster und Freiburg, liegen die Wachstumsraten für Mieten und Kaufpreise in etwa auf vorgenanntem Niveau. Was die Universitätsstädte angeht, so werden diese auch in den kommenden Jahren mit einem stetigen Einwohneranstieg rechnen können, da in Deutschland der Anteil der Studierenden eines Jahrganges im europäischen Vergleich noch immer unterdurchschnittlich ist und weiter anwachsen wird.

Wie werden die Preissteigerungen auf dem Land ausfallen?

Stephan Halling: Bei einer prognostizierten gleichbleibenden Bevölkerungszahl für Gesamtdeutschland bis zum Jahr 2030 kommt es aufgrund der starken Einwohnerzuwächse in den Metropolen zu einem Einwohnerschwund in den ländlichen und wirtschaftlich schwächeren Regionen. Hier beobachten wir zum Teil Preis- und Mietrückgänge sowie ein Wohnungsüberangebot mit Leer­standsquoten von teilweise deutlich über fünf Prozent.

Angesichts der in den vergangenen Jahren rasant gestiegenen Preise stellen sich viele Kaufinteressenten die Frage, wann sich der Trend einmal umdrehen könnte?

Stephan Halling: Aus unserer Sicht wird der Immobilienzyklus auch im Jahr 2017 anhalten, und ich will Ihnen auch sagen warum: 2015 wurden in Deutschland rund 250.000 Wohnungen gebaut, 2016 wird diese Zahl voraussichtlich auf 290.000 angestiegen sein. Doch die Zahl der neuen Wohnungen reicht nicht aus, um den Bedarf zu decken. Aufgrund der demographischen Entwicklung rechnen Bundesregierung und Immobilienwirtschaft bis 2020 jedes Jahr mit einem Bedarf an 350.000 bis 400.000 neuen Wohnungen.

Bereits für 2017 prognostizieren Experten rückläufige Baugenehmigungszahlen. Mit einem Bauboom und einer deutlichen Marktentspannung darf in diesem und in den kommenden Jahren daher nicht gerechnet werden. Erst bei deutlich ansteigenden Zinsen von mehr als drei Prozent rechnen wir mit einer Beruhigung auf der Nachfrageseite.

Wo könnte es 2017 überhitzte Märkte bzw. Rücksetzer geben?

Stephan Halling: In gefragten Großstadtlagen scheint bei exklusiven Objekten die obere Preisschwelle erreicht. Jeder „beliebige Preis“ kann nicht mehr erzielt werden und die Vermarktungszeiten werden länger. In diesem Teilsegment ist bei einer Beruhigung der Nachfrage ein gewisses Rückschlagpotential vorhanden. Im mittelpreisigen Wohnungssegment sehen wir hingegen noch keine Überhitzungstendenzen.

Das ändert sich 2017 für Käufer und Besitzer von Immobilien

Wollen Sie 2017 in Thüringen eine Immobilie kaufen, müssen Sie tiefer in die Tasche greifen, denn im Freistaat ist am 1. Januar 2017 die Grunderwerbssteuer von fünf auf 6,5 Prozent vom Kaufpreis gestiegen.

Besitzer von Kamin- und Kachelöfen mit Baujahr bis einschließlich 1984 müssen ihre Feuerstellen entweder stilllegen oder mit einem Spezialfilter nachrüsten. Grund ist ein zu hoher Ausstoß an Schadstoffen. Eine Liste mit den betroffenen Öfen finden Sie auf der Seite des Industrieverbands Haus-, Heiz- und Küchentechnik.

 

Ähnlich wie Sie es von Ihrem Kühlschrank kennen, bekommt ab 2017 auch Ihre Heizungsanlage ein Energielabel: Grün bzw. „A“ oder „B“ stehen für energieeffiziente Geräte, rot bzw. „C“ und „D“ für Energiefresser. Als Berechnungsgrundlage dienen Marke und Modell oder Gerätetypus und Baujahr. Bezirksschornsteinfeger, die zur turnusgemäßen Kontrolle der Abgaswerte in Ihr Haus kommen, etikettieren seit dem 1. Januar 2017 alle Geräte ohne Label kostenlos.

Um mehr Menschen Wohneigentum zu ermöglichen, soll die Eigenheimzulage wieder eingeführt werden. Laut Bundesbauministerium soll die Förderung Familienbaugeld heißen und Familien abhängig von der Kinderzahl mit bis zu 20.000 Euro unterstützen. Die Förderung soll es für Familien mit einem Jahreseinkommen von maximal 70.000 Euro in Gegenden mit knappem Wohnraum geben.

Was raten Sie Kaufinteressenten für 2017?

Wolfgang Zellhöfer: Wer im neuen Jahr mit dem Kauf einer Immobilie liebäugelt, sollte zuerst die eigenen finanziellen Möglichkeiten betrachten. Dabei sollte das aktuell niedrige Zinsniveau dazu genutzt werden, den Tilgungssatz zu erhöhen, um eine schnellere Tilgung zu erreichen. Bei der persönlichen Rechnung, welche monatliche Belastung man für Zins und Tilgung aufbringen kann, ist es ratsam, Weitsicht walten zu lassen. Womöglich muss man nach Ablauf der Zinsbindung höhere Zinsen verkraften. Solide geplant sollte man sich 6 bis 7 Prozent des Darlehensnominalbetrages pro Jahr für die Rückzahlung leisten können. Alternativ können Immobilienkäufer auch die Zinsen für die gesamte Laufzeit festschreiben. Das hätte neben der hohen Kalkulierbarkeit der monatlichen Belastung bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens den Vorteil, dass durch die deutlich geringere Laufzeit im Vergleich zur niedrigeren Tilgung bei den Zinszahlungen an die Bank gespart werden kann. Eine weitere Möglichkeit der Zinssicherung bietet der Abschluss eines Bausparvertrages. Orientierung geben hier die Online-Immobilien-Rechentools der HVB. Doch wenn es ernst wird, ist eine individuelle Beratung unerlässlich.

Wie viel Geld sollten Immobilienkäufer übrig haben?

Wolfgang Zellhöfer: Mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sollte das Eigenkapital betragen. Je höher die Eigenmittel sind, desto günstiger wird in der Regel der Finanzierungssatz sein. Eigenmittel können Sparguthaben, festverzinsliche Wertpapiere, Investmentfonds oder Geldgeschenke sein, aber auch ein zuteilungsreifes Bausparguthaben. Andere Formen von selbst eingesetzten Mitteln für die Baufinanzierung sind Darlehen vom Arbeitgeber, die oft zinsfrei gewährt werden, oder Kredite von Verwandten und Banken. Was viele Kaufinteressenten nicht wissen: Auch ein unbelastetes Grundstück zählt zum Eigenkapital – auch wenn es als Sicherheit für einen Kredit allein nicht ausreichen wird.

Das ändert sich 2017 für Vermieter und Mieter

Im neuen Jahr gelten in zahlreichen Kommunen neue Mietspiegel, unter anderem in München, Berlin, Dresden, Köln und Düsseldorf. Diese örtlichen Mietspiegel sind der Maßstab, an dem sich Vermieter orientieren müssen, wenn sie Wohnungen neu vermieten. Dort, wo die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete für Neuvermietungen von Bestandswohnungen maximal zehn Prozent über der im Mietspiegel aufgeführten ortsüblichen Miete liegen.

Seit dem 1. Januar 2017 gilt die Rauchmelderpflicht bundesweit. Als letztes Bundesland hat  sie Berlin für Neubauten eingeführt. Zudem müssen im Saarland und in Nordrhein-Westfalen ab sofort auch Bestandswohnungen mit den Lebensrettern ausgestattet werden. Übergangsfristen für bestehende Wohnungen gelten dann nur noch in Bayern, Berlin, Brandenburg und Thüringen. Lediglich Sachsen hat als einziges Bundesland weiterhin keine Installationspflicht für Bestandswohnungen vorgesehen.

Für den Einbau der Geräte ist in den Bundesländern der Vermieter zuständig. Einzig  in Mecklenburg-Vorpommern ist die Installation Mietersache. Die Wartung der Geräte obliegt je nach Bundesland dem Vermieter oder Mieter.

Die Anschaffungskosten für den Rauchmelder kann der Vermieter anteilig auf die Mieter umlegen – und zwar in Form einer Modernisierungsmieterhöhung. In der Praxis bedeutet das, dass er die Jahresmiete um elf Prozent der angefallenen Kosten anheben darf.  Über die Betriebskosten können die Mieter auch für den Wartungsaufwand aufkommen – sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Lassen Sie sich von einem der Top-Immobilienfinanzierer beraten!

Die Zeitschrift Finanztest der Stiftung Warentest hat in ihrer Ausgabe 1/2017 ermittelt, welche Baugeldanbieter 2016 am häufigsten Top-Konditionen angeboten haben. Einer der Top-Anbieter ist dabei die HypoVereinsbank. Den ausführlichen Test finden Sie auf den Seiten der Stiftung Warentest.

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